Dzierżawa w Indonezji

Prawo Indonezji wyróżnia następujące sposoby korzystania z ziemi:

Dzierżawa ziemi (leashold) jest najbardziej popularnym sposobem na posiadanie ziemi w Indonezji przez obcokrajowców. Dzierżawa nie wymaga od obcokrajowca posiadania pozwolenia na pracę (KITAS) lub utworzenia spółki PT PMA. Dzierżawa to również korzystne rozwiązanie pod kątem budżetu – ceny dzierżawy ziemi są zdecydowanie niższe niż ceny zakupu ziemi na własność (freehold).

Ceny dzierżawy określane są w milionach rupii (IDR) za rok za ar (100m2) ziemi.

W zależności od lokalizacji cena dzierżawy wynosi od 3.000.000 IDR/rok/ar (USD 192) w mniej popularnych rejonach do powyżej 30.000.000 IDR/rok/ar (USD 1925)

Przykład: Przyjmując cenę 3.000.000 IDR/rok/ar, działka o powierzchni 6 arów dzierżawiona na 30 lat może kosztować pomiędzy 3.000.000 IDR/rok/ar x 30 lat x 6 arów = 540.000.000 IDR (USD 34,655).

Okres dzierżawy może wynosić od 1 roku do 90 lat. Najczęściej obcokrajowcy dzierżawią ziemię na okres 25-30 lat. W umowie dzierżawy możliwe jest zawarcie postanowień, które umożliwią przedłużenie okresu na ustalonych warunkach cenowych. Jest to rekomendowane, biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości na Bali przyrastają średnio o 5% – 10% w skali roku, w zależności od rejonu. Okres dzierżawy można przedłużyć w każdym momencie obowiązywania umowy, przy czym najkorzystniej jest to robić jak najwcześniej, kiedy wzrost ceny nie jest aż tak znaczący.

Tak, leasehold jest prawnie chronioną formą dzierżawy nieruchomości przez obcokrajowców. W trakcie trwania dzierżawy, właściciel działki nie ma prawa podejmować żadnych czynności związanych z nieruchomością – sprzedać, obciążyć, wydzierżawić. Leasehold podlega dziedziczeniu przez spadkobierców obcokrajowca. Leasehold jest też atrakcyjną finansowo możliwością korzystania z nieruchomości – nie wymaga utworzenia spółki PT PMA o wysokim kapitale zakładowym, a wartość dzierżawy w skali rocznej na Bali przyrasta rocznie o 5-10%. W praktyce jednak w ostatnich latach obserwowane są zdecydowanie wyższe wzrosty ceny dzierżawy.

Do zawarcia umowy leasehold musisz okazać jedynie swój paszport. Nie potrzebujesz dodatkowych zaświadczeń i dokumentów. Umowę leasehold możesz zawrzeć będąc na wakacjach w Indonezji, posiadając jedynie wizę turystyczną.

Umowa zawierana jest przed notariuszem w Indonezji. Umowa zawierana jest w dwóch wersjach językowych – po angielsku i po indonezyjsku.

W przypadku Edenfield, New Life Bali zawarło Master Lease Agreement z właścicielami ziemi, którzy są obywatelami Indonezji. Klienci będą zawierać Sublease Agreement (umowę podzierżawy) bezpośrednio z New Life Bali, działającą w Indonezji pod nazwą PT Tirta Buana Bali.

Umowa jest bardzo podobna do umów zawieranych w Polsce. Poza oświadczeniami właścicieli co do stanu prawnego nieruchomości, umowa określa w szczególności:

1) Czas leasehold

2) Cenę

3) Określenie sposobu korzystania z ziemi – możliwość zabudowy, odsprzedaży, wynajmu

4) Obowiązki w zakresie ponoszenia kosztów utrzymania ziemi

5) Zastrzeżenie, że właściciel nie sprzeda ziemi, nie zawrze innej umowy leasehold, nie obciąży ziemi hipoteką ani nie dokona innych czynności, które mogłyby negatywnie wpłynąć na leasehold

Po zawarciu umowy leasehold notariusz ma obowiązek zgłosić taką umowę do rejestru. Dodatkowo w ramach zabezpieczenia, notariusz przechowuje oryginał certyfikatu nieruchomości w depozycie notarialny, co uniemożliwia właścicielowi ziemi dokonanie jakiejkolwiek transakcji dotyczącej ziemi.

Tak, taka możliwość określona jest w umowie. Przedłużenie następuje po aktualnej cenie rynkowej dzierżawy nieruchomości.

W momencie zawarcia umowy, 10% podatek uiszczany jest przez wydzierżawiającego ziemię. Jeśli chodzi o bieżące podatki w trakcie trwania leasehold, pokrywane są przez dzierżawcę – od 0,1% do 0,2% wartości nieruchomości, a w przypadku wybudowania willi nieruchomości, dodatkowo jest to roczny podatek w takiej samej wysokości liczony od wartości budynku.

Tak, taka możliwość określona jest w umowie. Dzierżawa może być zbyta na rzecz osoby trzeciej, na pozostały okres dzierżawy wynikający z zawartej umowy.

Zgodnie z przepisami prawa, obcokrajowiec jest właścicielem budynku przez czas trwania dzierżawy ziemi, Po zakończonym czasie dzierżawy, dzierżawca może przenieść części ruchome budynku na inną działkę. Niemniej, po zakończonym okresie dzierżawy, własność części nieruchomych (jak fundamenty czy basen), przechodzą na właściciela ziemi.